Poradnik
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania: z czego składa się rachunek u notariusza
Sam akt notarialny to kwestia minut. Rachunek, który przy nim zapłacisz, potrafi jednak zaskoczyć, i to nie dlatego, że notariusz coś dolicza po cichu, tylko dlatego, że mało kto wie, z ilu pozycji naprawdę się składa. Wynagrodzenie notariusza to zwykle najmniejsza część tej kwoty. Resztę stanowią podatek i opłaty, które notariusz jedynie pobiera i przekazuje dalej: do urzędu skarbowego i do sądu.
Poradnik dla kupujących
Cztery pozycje na rachunku od notariusza. Tylko jedna z nich to jego wynagrodzenie.
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza
Taksa notarialna to jedyna pozycja na rachunku, która trafia do kancelarii. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie: notariusz nie może policzyć więcej, ale może policzyć mniej. Stawki z cennika to sufit, nie cena sztywna, i wiele kancelarii stosuje niższe wynagrodzenie, szczególnie przy prostych transakcjach.
Taksa zależy od wartości mieszkania i rośnie progresywnie. Maksymalne stawki netto wyglądają tak:
- do 3 000 zł wartości: 100 zł
- od 3 000 do 10 000 zł: 100 zł plus 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
- od 10 000 do 30 000 zł: 310 zł plus 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
- od 30 000 do 60 000 zł: 710 zł plus 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
- od 60 000 do 1 000 000 zł: 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
- od 1 000 000 do 2 000 000 zł: 4 770 zł plus 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
- powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł plus 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł
Niezależnie od wartości mieszkania taksa nie może przekroczyć 10 000 zł. Do wyliczonej kwoty notariusz dolicza 23% VAT. Typowe mieszkanie mieści się w progu od 60 000 do 1 000 000 zł, więc w praktyce liczy się formuła: 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, plus VAT.
PCC: podatek, który płacisz tylko na rynku wtórnym
Podatek od czynności cywilnoprawnych to zwykle największa pozycja na całym rachunku. Wynosi 2% wartości mieszkania i dotyczy wyłącznie zakupu na rynku wtórnym, czyli od osoby prywatnej lub innego podmiotu, który nie sprzedaje mieszkania z VAT.
Tu pojawia się najważniejsze rozróżnienie w całym temacie kosztów. Jeśli kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera, cena zawiera VAT i PCC w ogóle nie występuje. Jeśli kupujesz z rynku wtórnego, PCC płacisz przy akcie: notariusz działa jako płatnik, pobiera podatek od razu i sam odprowadza go do urzędu skarbowego. Nie musisz składać żadnej deklaracji ani pilnować terminu.
Dlatego dwa mieszkania w tej samej cenie mogą oznaczać zupełnie różne kwoty do zapłaty w kancelarii. To nie widzimisię notariusza, tylko konstrukcja podatków.
Opłata sądowa i wypisy: drobniejsze pozycje, o których łatwo zapomnieć
Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Opłata sądowa za ten wpis wynosi 200 zł. Podobnie jak przy PCC, notariusz pobiera ją przy akcie i przekazuje sądowi.
Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, dochodzi druga opłata sądowa: wpis hipoteki na rzecz banku, kolejne 200 zł. Bank nie wypłaci środków bez zabezpieczenia, więc przy zakupie kredytowym ta pozycja jest w praktyce obowiązkowa.
Ostatnia pozycja to wypisy aktu. Oryginał zostaje w kancelarii, a strony i instytucje posługują się wypisami. Każda rozpoczęta strona wypisu kosztuje 6 zł netto plus VAT. Kupujący potrzebuje zwykle kilku egzemplarzy:
- dla siebie
- dla banku, jeśli jest kredyt
- dla sądu wieczystoksięgowego i urzędów
Od czego ostatecznie zależy łączny koszt
Łączna kwota, którą zapłacisz przy akcie, zależy od czterech rzeczy:
- wartości mieszkania, bo od niej liczona jest taksa notarialna i ewentualne PCC
- rynku, na którym kupujesz: wtórny oznacza 2% PCC, pierwotny oznacza brak PCC
- sposobu finansowania: kredyt dokłada 200 zł za wpis hipoteki
- liczby i objętości wypisów aktu
Największa dźwignia to rynek. Na rynku wtórnym dominującą pozycją rachunku jest PCC, a taksa notarialna z VAT stanowi mniejszość całości. Druga dźwignia to sama taksa: skoro rozporządzenie wyznacza tylko maksimum, warto zapytać kancelarię o wycenę przed umówieniem terminu. To normalna praktyka, nie nietakt.
Poznaj kwotę przed podpisem
Dobra kancelaria nie zostawia tych wyliczeń na moment podpisu. Notariusz ma obowiązek przedstawić rozliczenie z góry, a w kancelariach pracujących na oprogramowaniu wKancelarie taksa, podatek i opłaty sądowe są policzone i uzgodnione z klientem jeszcze przed terminem. Przychodzisz na akt ze znaną, potwierdzoną kwotą, bez niespodzianek przy stole. Jeśli chcesz sprawdzić koszty dla konkretnej ceny mieszkania, skorzystaj z kalkulatora taksy notarialnej: policzy taksę, PCC i opłatę sądową dla Twojej transakcji.
Najczęstsze pytania
Czy notariusz może policzyć mniej niż stawka z rozporządzenia?
Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, więc notariusz może zaproponować niższe wynagrodzenie. Warto zapytać o wycenę w kilku kancelariach przed wyborem terminu, bo różnice się zdarzają, szczególnie przy standardowych transakcjach.
Czy przy zakupie od dewelopera zapłacę PCC?
Nie. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera cena zawiera VAT i podatek PCC nie występuje. Dwuprocentowy PCC dotyczy wyłącznie rynku wtórnego, a pobiera go notariusz przy podpisaniu aktu i odprowadza do urzędu skarbowego.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej i kto go załatwia?
Opłata sądowa za wpis prawa własności wynosi 200 zł. Jeśli kupujesz na kredyt, dochodzi wpis hipoteki, kolejne 200 zł. Obie opłaty notariusz pobiera przy akcie i przekazuje sądowi, więc nie składasz żadnych wniosków samodzielnie.
Po co mi wypisy aktu notarialnego i ile kosztują?
Oryginał aktu zostaje u notariusza, a Ty posługujesz się wypisami: potrzebuje ich bank przy kredycie, sąd i urzędy, jeden egzemplarz zostaje dla Ciebie. Każda rozpoczęta strona wypisu kosztuje 6 zł netto plus VAT, więc koszt zależy od objętości aktu i liczby egzemplarzy.
Zacznij bez zobowiązań: 14 dni za darmo, bez podawania karty.
Zarejestruj kancelarię